图片来源：企业价值评估方法体系

1、贴现现金流量法（DCF）——注重货币时间价值

企业资产创造的现金流量需要将其潜在的时间价值剔除，因此要采用适当的贴现率进行折现。DCF方法的关键在于确定未来现金流和贴现率。

该方法的应用前提是企业的持续经营和未来现金流的可预测性。DCF 法的局限性在于只能估算已经公开的投资机会和现有业务未来的增长所能产生的现金流的价值，没有考虑在不确定性环境下的各种投资机会，而这种投资机会会在很大程度上决定和影响企业的价值。

2、内部收益率法（IRR）——假定收益为零

内部收益率法（IRR）具有DCF法的一部分特征，实务中最为经常被用来代替DCF法。它的基本原理是试图找出一个数值概括出企业投资的特性。内部收益率本身不受资本市场利息率的影响，完全取决于企业的现金流量，反映了企业内部所固有的特性。

但是内部收益率法只能告诉投资者被评估企业值不值得投资，却并不知道值得多少钱投资，对于企业并购，无法满足投资方了解目标企业的整体价值。

3、资本资产定价模型（CAPM模型）——完全市场下风险资产价值评估

CAPM模型最初的目的是为了对风险资产（如股票）进行估价，其性质类似于风险投资，都是将未来收益按照风险报酬率进行折现，因此可以用来决定风险投资项目的贴现率。

CAPM模型的推导和应用是有严格前提的，对市场和投资者等都有苛刻的规定。在中国证券市场有待继续完善的前提下，CAPM模型的应用受到一定的限制，但是其核心思想却值得借鉴和推广。

4、EVA评估法——加入资本机会成本

EVA（Economic Value Added）是近年来在国外比较流行的用于评价企业经营管理状况和管理绩效的重要指标，企业价值等于投资资本加上未来年份EVA的现值，即：企业价值=投资资本+预期EVA的现值。根据斯腾.斯特的解释，EVA是指企业资本收益与资本机会成本之间的差额。即：EVA=税后营业净利润-资本总成本=投资资本×（投资资本回报率-加权平均资本成本率）

EVA评估法不仅考虑到企业的资本盈利能力，同时深入洞察企业资本应用的机会成本。通过将机会成本纳入该体系而考察企业管理者从优选择项目的能力。但是，对企业机会成本的把握成为该方法的重点和难点。

5、重置成本法——符合“1+1=2”规律

重置成本法将被评估企业视为各种生产要素的组合体，在对各项资产清查核实的基础上，逐一对各项可确指资产进行评估，并确认企业是否存在商誉或经济性损耗，将各单项可确认资产评估值加总后再加上企业的商誉或减去经济性损耗，就可以得到企业价值的评估值。即：企业整体资产价值=[单项可确指资产评估值+商誉（或-经济性损耗）。

重置成本法认为企业价值就是各个单项资产的简单加总。因此该方法的一个重大缺陷是忽略了不同资产之间的协同效应和规模效应，企业的整体价值是要大于单项资产评估值的加总的。

6、参考企业比较法和并购案例比较法

参考企业比较法和并购案例比较法通过对比与被评估企业处于同一或类似行业和地位的标杆对象，获取其财务和经营数据进行分析，乘以适当的价值比率或经济指标，从而得出评估对象价值。

但是在现实中，很难找到一个跟被评估企业具有相同风险和相同结构的标杆对象，因此，参考企业比较法和并购案例比较法一般都会按照多重维度对企业价值表现的不同方面进行拆分，并根据每一部分与整体价值的相关性强弱确定权重。

7、市盈率乘数法——上市公司市值评估

市盈率乘数法是专门针对上市公司价值评估的。

被评估企业股票价格=同类型公司平均市盈率×被评估企业股票每股收益。运用市盈率乘数法评估企业价值，需要有一个较为完善发达的证券交易市场，还要有行业部门齐全且足够数量的上市公司。由于我国证券市场距离完全市场还有一定距离，同时国内上市公司在股权设置和结构等方面又有较大差异，现阶段来讲，市盈率乘数法仅作为企业价值评估的辅助体系，暂时不适合作为独立方法对企业进行整体价值评估。

贰、未上市公司估值方法

（一）市场法之可比公司法

首先要挑选与非上市公司同行业可比或可参照的上市公司，以同类公司的股价与财务数据为依据，计算出主要财务比率，然后用这些比率作为市场价格乘数来推断目标公司的价值，比如P/E（市盈率，价格/利润）、P/S法（价格/销售额）。

在国内的风险投资（VC）市场，P/E法是比较常见的估值方法。通常我们所说的上市公司市盈率有两种：

历史市盈率（Trailing P/E）－即当前市值/公司上一个财务年度的利润（或前12个月的利润）。

预测市盈率（Forward P/E）－即当前市值/公司当前财务年度的利润（或未来12个月的利润）。

投资人是投资一个公司的未来,他们用P/E法估值就是：

公司价值=预测市盈率×公司未来12个月利润

公司未来12个月的利润可以通过公司的财务预测进行估算，那么估值的最大问题在于如何确定预测市盈率了。这也就目前国内主流的外资VC投资是对企业估值的大致P/E倍数。比如，如果某公司预测中小企业融资后下一年度的利润是100万美元，公司的估值大致就是700-1000万美元，如果投资人投资200万美元，公司出让的股份大约是20%-35%。

对于有收入但是没有利润的公司，P/E就没有意义，比如很多初创公司很多年也不能实现正的预测利润，那么可以用P/S法来进行估值，大致方法跟P/E法一样。

（二）市场法之可比交易法

挑选与初创公司同行业、在估值前一段合适时期被投资、并购的公司，基于中小企业融资或并购交易的定价依据作为参考，从中获取有用的财务或非财务数据，求出一些相应的中小企业融资价格乘数，据此评估目标公司。

比如A公司刚刚获得中小企业融资，B公司在业务领域跟A公司相同，经营规模上（比如收入）比A公司大一倍，那么投资人对B公司的估值应该是A公司估值的一倍左右。在比如分众传媒在分别并购框架传媒和聚众传媒的时候，一方面以分众的市场参数作为依据，另一方面，框架的估值也可作为聚众估值的依据。

可比交易法不对市场价值进行分析，而只是统计同类公司中小企业融资并购价格的平均溢价水平，再用这个溢价水平计算出目标公司的价值。

（三）收益法之现金流折现

这是一种较为成熟的估值方法，通过预测公司未来自由现金流、资本成本，对公司未来自由现金流进行贴现，公司价值即为未来现金流的现值。计算公式如下：（其中，CFn: 每年的预测自由现金流；r: 贴现率或资本成本）

贴现率是处理预测风险的最有效的方法，因为初创公司的预测现金流有很大的不确定性，其贴现率比成熟公司的贴现率要高得多。寻求种子资金的初创公司的资本成本也许在50%-100%之间，早期的创业公司的资本成本为40%-60%，晚期的创业公司的资本成本为30%-50%。对比起来，更加成熟的经营记录的公司，资本成本为10%-25%之间。

这种方法比较适用于较为成熟、偏后期的私有公司或上市公司，比如凯雷收购徐工集团就是采用这种估值方法。

（四）资产法

资产法是假设一个谨慎的投资者不会支付超过与目标公司同样效用的资产的收购成本。比如中海油竞购尤尼科，根据其石油储量对公司进行估值。

这个方法给出了最现实的数据，通常是以公司发展所支出的资金为基础。其不足之处在于假定价值等同于使用的资金，投资者没有考虑与公司运营相关的所有无形价值。另外，资产法没有考虑到未来预测经济收益的价值。所以，资产法对公司估值，结果是最低的。

叁、10种公司估值方法

（一）P/E估值法

1、市盈率（P/E）的计算公式: 静态P/E = 股价/上一年度的每股收益(EPS)(年) 或动态P/E = 股价 * 总股本/今年或下一年度的净利润(需要做预测)。

市盈率是一个反映市场对公司收益预期的相对指标，使用市盈率指标要从两个相对角度出发，一是该公司的预期市盈率（或动态市盈率）和历史市盈率（或静态市盈率）的相对变化；二是该公司市盈率和行业平均市盈率相比。

2、P/E估值法的优点是：①计算P/E所需的数据容易获得，简单易行，它运用了近期的盈利估计，而近期的盈利估计一般比较准确，可以有广泛的参照比较；②P/E指标直接将资产的买价与资产目前的收益水平有机地联系起来。

（二）P/B估值法

1、市净率或市账率（P/B）的计算公式：P/B = 股价/每股净资产。此比率是从公司资产价值的角度去估计公司股票价格的基础，对于银行和保险公司这类资产负债多由货币资产所构成的企业股票的估值，以P/B去分析较适宜。

2、P/B估值法的优点是：①P/B的概念本身浅显易懂；②随着时间的变化，P/B的变化比较稳定，因此适合于历史分析；③在各公司所选用的会计政策符合可比性的条件下，P/B可用以鉴别哪些公司的价值被低估，哪些公司的价值被高估；④在公司发生亏损或净现金流量小于零时，仍然可以使用P/B估值法。

（三）EV/EBITDA估值法

1、概念和公式：EV（Enterprise value/企业价值）= 市值 +（总负债 - 总现金）= 市值 + 净负债（即公司有息债务价值之和减去现金及短期投资）。

2、EV/EBITDA的优点是：不仅是股票估值，而且是“企业价值”估值，与资本结构无关。接近于现实中私有企业的交易估值。而且，EBITDA加入了摊销折旧等现金项目。

（四）PEG估值法

1、公式：PEG(市盈率相对盈利增长比率) = PE / 净利润增长率 * 100，其中，净利润增长率最好采用公司未来3或5年的每股收益复合增长率。

PEG是在P/E估值法的基础上发展起来的，是将市盈率与企业成长率结合起来的一个指标，它弥补了PE对企业动态成长性估计的不足。

2、PEG法的适用：相对更适用于IT等高成长性企业以及非周期性股票。PEG法的不适用：成熟行业，过度投机市场评价提供合理借口，亏损、或盈余正在衰退的行业。

（五）P/S估值法

1、 P/S (Price-to-sales ratio或市销率)公式：市销率也称价格营收比或市值营收比，是以公司市值除以上一财年（或季度）的营业收入，或等价地，以公司股价除以每股营业收入。市销率 = 总市值 / 销售收入 = (股价 x 总股数)/ 销售收入。

2、P/S估值法的优点是：销售收入最稳定，波动性小；并且营业收入不受公司折旧、存货、非经常性收支的影响，不像利润那样易操控；收入不会出现负值，不会出现没有意义的情况，即使净利润为负也可使用。所以，市销率估值法可以和市盈率估值法形成良好的补充。

（六）EV / Sales估值法

1、EV/Sales（市售率）的公式：市售率是一种公司股票估值指标，计算方法为：企业价值（EV）/ 主营业务收入或股票价格与每股销售收入之比。

2、EV / Sales估值法的优点 ：用每股价格/每股销售额计算出来的市售率可以明显反映出创业板上市公司的潜在价值，因为在竞争日益激烈的环境中，公司的市场份额在决定公司生存能力和盈利水平方面的作用越来越大，市售率是评价上市公司股票价值的一个重要指标。指标具有真实性、指标具有持续性、指标具有预测性。

（七）RNAV估值法

1、RNAV是Revaluated Net Assets Value的简写，释义为重估净资产。计算公式：RNAV =（物业面积×市场均价－净负债）／总股本。

2、RNAV法推算（以商业为例）

（1）对商业地产对商业地产分类，确定其适用的估值方法：分类，

确定其适用的估值方法：细分业态（便利店、标准店、大卖场等）被处置的可能性，细分业态与主营业务的相关度；

（2）对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算: 部分物业建筑面积的数据可能没有公开，需要调研后加入；

（3）确定物业的均价：市场均价决定于稀缺程度。

（八）DDM估值法

绝对估值法中，DDM模型为最基础的模型，目前最主流的DCF法也大量借鉴了DDM的一些逻辑和计算方法。理论上，当公司自由现金流全部用于股息支付时，DCF模型与DDM模型并无本质区别；但事实上，无论在分红率较低的中国还是在分红率较高的美国，股息都不可能等同于公司自由现金流，原因有四：

(1)稳定性要求，公司不确定未来是否有能力支付高股息；

(2)未来继续来投资的需要，公司预计未来存在可能的资本支出，保留现金以消除融资的不便与昂贵；

(3)税收因素，国外实行较高累进制的的资本利得税或个人所得税；

(4)信号特征，市场普遍存在“公司股息上升，前景可看高一线；股息下降，表明公司前景看淡”的看法。中国上市公司分红比例不高，分红的比例与数量不具有稳定性，短期内该局面也难以改善，DDM模型在中国基本不适用。

（九）DCF估值法

目前最广泛使用的DCF估值法提供了严谨的分析框架，系统地考虑影响公司价值的每一个因素，最终评估一个公司的投资价值。DCF估值法与DDM的本质区别是，DCF估值法用自由现金流替代股利。公司自由现金流(Free cash flow for the firm )为美国学者拉巴波特提出，基本概念为公司产生的、在满足了再投资需求之后剩余的、不影响公司持续发展前提下的、可供公司资本供应者(即各种利益要求人，包括股东、债权人)分配的现金。

（十）NAV估值法

NAV估值即净资产价值法，目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法，是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值(NAV)。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。

NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线，对内地很多“地产项目公司”尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素，相对于简单的市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点，其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产(土地储备)的过分崇拜。在NAV引领下，很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV“崇拜”下的新生存模式：储备土地——做大市值——融资——再储备土地。返回搜狐，查看更多